Kira artışı hesaplama

Kira artışı nasıl hesaplanır?

1. Üst sınır, mevcut kira tutarının (1 + oran / 100) değeriyle çarpımıdır.
2. Oran, TÜİK'in her ay açıkladığı tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişimidir. Bültende ayrıca yer alan yıllık değişim kira artışında kullanılmaz.
3. Uygulamada yenileme ayından bir önceki ayın verisi kullanılır. Bu yöntem kanun metninde yer almaz.
4. Oran konut ve çatılı işyeri kiraları için aynıdır.
5. Kira yabancı para ile kararlaştırılmışsa bedel beş yıl dolmadan değiştirilemez (Türk Borçlar Kanunu madde 344/4). Aşırı ifa güçlüğü hâli (TBK 138) saklıdır.

Sözleşme beş yılı aştığında ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılının bedelini, dava açılırsa hâkim belirler (madde 344/3). Konut kiralarındaki %25 sınırı 1 Temmuz 2024 dâhil o tarihe kadar yenilenen dönemler için geçerliydi ve sona erdi.

Örnek hesap

Aşağıdaki iki örnekte kullanılan oran varsayımdır ve bugünkü değeri yansıtmaz. Güncel oran sayfanın üstünde, verinin ayıyla birlikte yer alır. Tutarlar, yukarıdaki hesaplayıcıyla aynı formülle bulunur.

Kira artışında sık karşılaşılan durumlar

• Beş yıldan sonra kira tespiti

  Kira sözleşmesi beş yılı aştığında ya da beş yılın ardından yenilendiğinde, yeni kira yılının bedelini dava açılırsa hâkim belirler. Hâkim bu kararda TÜFE değişiminin yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini de göz önünde tutar (Türk Borçlar Kanunu madde 344/3 ve 345). Kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu madde 18/B).

• Yenilenen kira dönemi

  Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ev sahibi, süre bittiği için sözleşmeyi sona erdiremez (Türk Borçlar Kanunu madde 347). Yenilenen dönemdeki artış, bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu sınır bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (madde 344/1).

• Sözleşmede daha düşük oran yazması

  Kanun artışın yalnız üst sınırını belirler. Tarafların yenilenen dönem için yaptığı artış anlaşması, bu sınırı aşmamak koşuluyla geçerlidir (madde 344/1). Sözleşmede TÜFE sınırından düşük oran yazılıysa yenilenen dönemde o oran uygulanır. Örnek hesap bölümündeki ikinci örnek bu durumu gösterir.

• Yabancı para cinsinden kira

  Kira yabancı parayla kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz (Türk Borçlar Kanunu madde 344/4). Bu kural, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla uygulanır. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin madde 138 hükmü de saklıdır. Bu sayfa 1567 sayılı Kanunun hükümlerini kapsamaz. Yabancı parayla kira sözleşmesi yapmadan önce bu hükümleri hukukçuya doğrulatın.