Değer artış kazancı vergisi hesaplama
Bağış ya da miras gibi ivazsız yolla edinilenler dışında, taşınmaz edinildiği tarihten başlayarak beş yıl içinde satılırsa satıştan doğan kazanç gelir vergisine tabidir. Bu araç kazancı, istisnayı, matrahı ve vergiyi gösterir. Alış bedelini fiyat artışına göre güncellemek için endeks değerlerini sizden ister.
Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?
- Bağış ya da miras gibi ivazsız yolla edinilenler dışında, taşınmazın edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde satılmasından doğan kazanç değer artış kazancıdır ve gelir vergisine tabidir (193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer madde 80/6). Beş yıl dolduktan sonraki satışta bu hüküm uygulanmaz. Araç beş yılın dolduğu günü süre içinde sayar.
- Kazanç, satış bedelinden maliyet bedeli ile satış dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler, ödenen vergi ve harçlar düşülerek bulunur (mükerrer madde 81/1). Araç girdiğiniz satış giderlerini bu kapsamda kazançtan çıkarır. Alışta ödenen vergi, harç ve giderleri alış bedeline eklemez.
- İktisap bedeli (alış bedeli), satış ayı hariç fiyat endeksindeki artış oranında artırılır. Bu endeksleme yalnız artış oranı yüzde 10 ya da daha fazlaysa yapılır (mükerrer madde 81, son fıkra). Kanun bu endeksi toptan eşya fiyat endeksi diye anar. Gelir İdaresi rehberi onu Yİ-ÜFE diye okur ve edinme ile satış tarihlerinden bir önceki ayın değerlerini kullanır. Araç bu okumayı izler ve iki değeri sizden ister.
- Bir takvim yılında elde edilen değer artış kazancının 2026 yılı için 150.000 TL'si gelir vergisinden müstesnadır (mükerrer madde 80/3; Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 332). Araç bu istisnayı kazançtan çıkarır. Satışın o yıldaki tek değer artış kazancı olduğunu varsayar.
- Kalan matraha ücret dışındaki gelirler için öngörülen gelir vergisi tarifesi uygulanır (madde 103; dilimler Seri No: 332 Tebliğ ile belirlenir). Araç tarifeyi yalnız bu kazanca uygular.
- Ticari işletmeye dâhil amortismana tabi iktisadi kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazanç ticari kazanç sayılır ve ticari kazanç hükümlerine tabidir (mükerrer madde 80, son fıkra). Araç bu durumu hesaplamaz.
Bu sonuç bilgi amaçlıdır. Alışta ödenen vergi, harç ve giderler; aynı yıldaki başka değer artış kazançları; hisseli taşınmazın satışı ve ticari işletmeye dâhil taşınmaz hesaba girmez. Araç tarifeyi yalnız bu kazanca uygular. Kesin tutar için mali müşavirinize danışın.
Miras kalan taşınmazı satarsam değer artış kazancı vergisi çıkar mı?
Kanun bağış ya da miras gibi ivazsız yolla edinilen taşınmazı değer artış kazancı hükmünün dışında tutar (mükerrer madde 80/6). Araç bu edinme yolunda vergi hesaplamaz.
Beş yıl hangi tarihten sayılır?
Süre taşınmazın edinme tarihinden başlar. Araç beş yılın dolduğu günü süre içinde sayar. Edinme tarihini belgelemek ya da beş yılın dolduğu güne yakın satışınızı değerlendirmek için mali müşavirinize danışın.
Endeks değerlerini girmezsem ne olur?
Araç alış bedelini endekslemeden hesaplar ve sonuçta bunu bildirir. Endeksleme koşulu sağlanıyorsa vergi gösterilenden düşük çıkabilir.
Hangi endeks değerlerini girmeliyim?
Gelir İdaresi rehberi Yİ-ÜFE değerlerini kullanır ve edinme ile satış tarihlerinden bir önceki ayın değerini alır. Araç endeks değeri tutmaz. Değerleri yayımlanan Yİ-ÜFE tablosundan girin. Form, hangi ayın endeksini girmeniz gerektiğini tarihlerden bulup gösterir.
Satış masrafları kazançtan düşülür mü?
Satış dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar kazançtan düşülür (mükerrer madde 81/1). Araç satış giderleri alanına girdiğiniz tutarları kazançtan çıkarır. Alışta ödenenleri hesaba katmaz.
Hesap sonucu kesin midir?
Hayır. Hesaplama bilgi amaçlıdır. Araç tarifeyi yalnız bu kazanca uygular ve satışın o yıldaki tek değer artış kazancı olduğunu varsayar. Kesin tutar için mali müşavirinize danışın.
AGENTSUP emlak ofislerinin günlük müşteri ve portföy takibi için geliştirilmiş yapay zekâ destekli bir yazılımdır. Gösterim isteyin